SCPI l’investissement immobilier dans la pierre papier

L’investissement immobilier en SCPI peut s’avérer être un bon placement. À l’heure tous les rendements baissent, placer son argent dans une SCPI paraît être un investissement rentable et sans risque. Dans cet article nous tenterons de vous expliquer, de vous informer sur les avantages et les inconvénients d’un tel investissement. Commençons par le début.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

scpi investissement immobilier vendre immeuble paris

SCPI sont les initiales de société civile de placement immobilier. L’objectif de ces sociétés est d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier. Elles ont besoin d’un agrément de l’AMF ou autorité des marchés financiers pour exercer. Ces sociétés civiles de placement collectif collectent d’abord de l’argent, achètent de l’immobilier mais aussi le gèrent.

Des capitaux sont récoltés auprès d’investisseurs privés en échange de parts de société. Ses capitaux seront investis dans de l’Immobilier d’habitation ou d’entreprise. Il peut s’agir d’appartements, de bureaux, de maisons ou encore d’actifs commerciaux. Cet investissement générera par la suite des dividendes.

Ces dividendes seront évidemment fonction du montant de l’investissement initial.

Quels avantages à l’investissement dans une SCPI ? alors qu’il est possible de simplement acheter un bien immobilier ?

Le bon père de famille qui dispose d’économies qu’il souhaite placer a comme premier réflexe d’acheter une maison ou un appartement dans le but de le mettre en location. L’objectif est donc simple a vrai dire. Recevoir des loyers de la part du locataire en contrepartie de l’usage d’un bien immobilier. Il pourra ainsi commencer à se constituer un patrimoine. En effet, une fois ce bien immobilier acquis, il pourra en disposer comme il le souhaite. Le transmettre à ses enfants ou bien le revendre avec une marge et ainsi gagner de l’argent.

Il y a toutefois des inconvénients à ce type d’investissement immobilier dans une scpi.

Même si l’on a recours à un crédit, l’apport financier est souvent important. Par ailleurs, le propriétaire devra se charger de la gestion de cet actif. Il devra donc non seulement y consacrer du temps, mais en plus, il ne percevra pas de loyer si ce bien immobilier n’est pas loué. Par ailleurs, il sera responsable du paiement de toutes les charges, qu’il s’agisse de pleine propriété ou de copropriété.

Investir en SCPI permettra donc à l’intéressé de s’affranchir de toutes ces responsabilités chronophages de l’investissement immobilier classique.

Le risque sera limité puisque l’investissement est réalisé dans de nombreux actifs et qu’il y a de nombreux porteurs de parts. Ainsi la vacance locative, les impayés, les travaux imprévus, tous ces coûts sont compensés par les revenus générés par les autres actifs. De plus, du fait que le placement soit collectif et important, de nombreuses économies d’échelle sont réalisées. Réduisant ainsi les coûts. D’une manière générale, il est possible d’investir dans une SCPI avec un budget commençant autour d’une petite dizaine de milliers d’euros. Avec un tel budget on peut acheter moins d’un mètre carré à Paris. Il peut donc être intéressant de faire un tel placement d’autant qu’il est possible de vendre ses actions si nécessaire.

Investir en SCPI, quels sont donc les risques ?

Comme avec tout bon placement, il est possible de recevoir des revenus inférieurs à ceux prévus, que la valeur des parts diminue. Ces risques sont gérés, anticipés et réduits. Les placements sont diversifiés, tant en termes de types d’actifs que de localisations géographiques.

Quelquefois une SCPI peut se retrouver en situation de défaillance. Heureusement lorsque ce type de situation se présente, l’AMF prend la main. La gestion de cette société est confiée à une autre société civile de placement immobilier. Lorsque vous investissez dans ce type de société de placement votre investissement n’est pas garanti, cependant votre responsabilité est limitée au montant investi.

Il en est de même pour la revente de vos actions.

En effet, le prix peut fluctuer, fonction de la conjoncture et du marché immobilier.

Ce risque est tout de même limité de par l’appétence des investisseurs pour l’immobilier et l’existence d’un second marché. Il ne faut pas oublier que la pierre est un investissement plébiscité par les Français. Par ailleurs, l’AMF régule et organise le marché.

SCPI, plusieurs types que choisir ?

Deux types de sociétés civiles de placement immobilier existent. La SCPI peut être de fiscale ou de rendement.

La SCPI fiscale qu’est-ce que c’est ?

Seul l’immobilier d’habitation les intéresse. Qu’il s’agisse d’actifs rénovés ou neufs. Elles se divisent en trois catégories qui dépendent de la situation fiscale à optimiser ainsi que des lois de finance en vigueur.

Trois types de SCPI Fiscales :

Pinel

Elle a pour but d’encourager l’investissement locatif et ainsi de faciliter l’accès au logement.

Déficit Foncier

Ce type de SCPI a pour but de permettre la rénovation de l’Immobilier vétuste. L’objectif sera de réaliser des travaux qui seront déductibles des revenus fonciers et donc de pouvoir ainsi faire du déficit foncier.

Malraux

Elle a vocation à faciliter l’entretien et la rénovation du patrimoine immobilier français. Portant sur des secteurs très précis. Il s’agira donc une fois de plus de réaliser des travaux de rénovation. Créant ainsi du déficit foncier.

SCPI : achat de parts et mécanismes

Le fonctionnement d’une société civil de placement immobilier est dicté par ses statuts juridiques. Il en existe deux possibles, la SCPI à capital variable et la SCPI à capital fixe.

Dans le cas du capital variable

Il n’y a, a priori, pas de second marché. La souscription est donc définitive. Son montant est défini par la société de placement elle-même.

Dans le cas du capital fixe

Par essence le capital fixe est le capital maximum dont puisse disposer la société. Il ne sera donc pas possible de procéder à une augmentation de ce capital. Il est défini dès la création de cette société. Il y aura donc un nombre de parts plafond. Et le nombre de souscripteurs sera limité. Il est possible d’acquérir des parts de ce type de SCPI sur 2 marchés différents. Le marché primaire sur lequel il est possible d’acquérir ces parts lorsqu’elles sont émises par ladite société.

Ou bien sur le marché secondaire dans le cas d’une vente de parts prévue et autorisée.

SCPI, impôts, taxes, toute la fiscalité de ce type d’investissement immobilier

La fiscalité relative aux SCPI est relativement basique. La totalité du revenu généré rentre dans la case des revenus fonciers. On peut ainsi profiter du régime micro-foncier et aussi d’un abattement fiscal de trente pourcents. Lorsque l’acquéreur des parts de SCPI à bénéficié d’un prêt quand il a acheté, les intérêts sont déductibles.

Si le placement de la trésorerie de la société a donné lieu au versement de profits, ceux-ci rentrent dans la case des revenus mobiliers.

Lors de la revente de parts, si le vendeur réalise une plus-value, celle-ci sera imposé au titre de la plus-value. Il y aura application d’un abattement fiscal. Celui-ci dépendra du temps pendant lequel vous avez été propriétaire de ces part. Les prélèvements libératoires ainsi que sociaux seront appliqués. Lorsque c’est la SCPI elle-même qui réalise une plus-value en vendant un actif, elle se charge en amont de régler la facture fiscale.

Cette fiscalité vient bien évidemment en déduction des profits distribués au porteurs de parts.

Anciennement concernés par l’impôt sur la fortune, les porteurs de parts le sont maintenant par l’IFI qui a remplacé son prédécesseur en 2018. Il s’agit de l’impôt sur la fortune immobilière, dont le cadre d’application est un peu différent.

Il faudra tenir compte de l’investissement que vous avez réalisée dans une SCPI dans le cadre du calcul de cet impôts. En effet l’ifi ne s’appliquera qu’aux foyers fiscaux dont la valeur du patrimoine immobilier est de plus de huit cent mille euros.

Le barème de cet impôt est progressif. Son taux va de nul à 1,5 pourcent. Il y a six tranches différentes.

Le barème de l’ifi est le suivant.

Votre immobilier vaut moins 800000 € taux zéro. Il vaut de 800000 € à 1300000 € 0,5 pourcent de taxation. De 1300000 € à 2570000 € 0,6 pour cent de taxation. Entre 2570000 € et 5000000 € 1 pourcent de taxe. Entre 5 et 10 millions d’euros 1,25 pourcents de taxe.

La valeur de votre immobilier dépasse 10 millions d’euros ce taux sera de 1,5 pourcent.

Nous rappelons d’abord que tous les contribuables assujettis à cet impôt pourront profiter d’un abattement fiscal forfaitaire de 30 % sur la valeur de la résidence principale. Nous rappelons ensuite que d’une manière générale, l’impôt sur le revenu Ne peut pas excéder 75 % en France.

SCPI durée d’engagement pour cet investissement immobilier

Lorsque vous investissez en achetant des parts de SCPI, vous devez comprendre que vous faites un placement à long terme. En effet, il est nécessaire de porter les parts pendant un certain temps afin d’atteindre une rentabilité intéressante. Il faudra donc faire preuve d’un peu de patience et ainsi les revendre dans les meilleures conditions.

Il est possible de souscrire en plusieurs fois des parts de scpi.

Vous investirez donc fonction de vos liquidités. Sinon il sera nécessaire de recourir au crédit afin de démarrer la constitution de votre patrimoine en achetant un appartement, une maison, etc.

L’investisseur en SCPI devra donc considérer les paramètres suivants; Les SCPI engage de nombreux travaux afin de valoriser les immeubles. La durée de détention minimum au départ lorsqu’on est dans le cas d’une société civile de placement immobilier fiscal.

En conclusion la fiscalité relative à ce type de placement qui peut s’avérer intéressante.

Si On parle du cas particulier de la SCPI fiscale. Celle-ci est relativement contraignante. La durée de détention départ doit être au minimum de 9 ans si l’on souhaite pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal.

Dans l’ensemble tous ces avantages fiscaux ne sont pas cessibles. L’acquisition de part de SCPI sur le second marché est donc moins intéressante malgré certaines opportunités. La liquidité de ce type d’actifs est donc vraiment limitée.

SCPI quelles charges, quels frais pour ce genre d’investissement immobilier ?

En bon propriétaire immobilier, la SCPI devra donc payer des frais lors de l’acquisition d’actifs, d’autres relatifs à la gestion ou encore à l’entretien.

Frais relatifs à l’acquisition.

Ils sont semblables à ceux payés par un particulier lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Il s’agit notamment des frais de notaire ainsi que des taxes classiques.

Frais relatifs à la gestion

Ils sont nombreux. Il peut s’agir de l’entretien courant ou de la gestion des impayés ainsi que de la valorisation des actifs en général.

Frais relatifs à la cession de parts

Il y a deux cas de figure. S’il s’agit d’une session directe, le coût de session aura été préalablement établi. Dans le cas où l’on cède sur le second marché, une commission en % du prix auquel on cède s’applique.

SCPI : vendre ses parts

Encore une fois, il y a plusieurs cas de figure. On en distingue deux. Selon que le capital de la société est variable ou fixe.

Vendre quand le capital est fixe

Cette action n’est possible que sur le second marché. Les prix y étant libres, la valeur des parts peut fluctuer. C’est la règle du rapport entre offreurs et demandeurs qui s’appliquera.

Vendre quand le capital est variable

Les parts ne sont cessibles que si la SCPI l’accepte.

Le porteur devra demander à ce qu’on le rembourse. Cela ne sera possible que si d’autres souscripteurs sont intéressés par le rachat des parts, ou qu’un fond de remboursement est créé. C’est-à-dire que les autres souscripteurs financent indirectement ce rachat par la SCPI.

SCPI comment faire son choix dans son investissement immobilier ?

Il est nécessaire de rentrer dans le détail des actifs possédés par la SCPI qui propose ce type d’investissement immobilier. Il est important que ce patrimoine soit composé d’actifs de différents types. Que leur localisations géographiques soient diverses. Et que cet ensemble présente un potentiel.

Nous vous invitons aussi à être attentif à l’ancienneté des immeubles car les travaux à engager diminueront les revenus.

Soyez vigilant sur les liquidités dont dispose la SCPI. Ce sont ces liquidités qui garantissent un revenu au souscripteur, même dans le cas où la société ferait face à un imprévu ou a une perte ponctuelle de revenus. Cette information est visible dans la case report à nouveau des rapports annuels édités par les SCPI. Assurez-vous aussi que le parc immobilier ne souffre pas d’un taux de vacance supérieur à 10% .

Pour résumer, les SCPI permettent l’investissement immobilier d’une autre manière.

Elles permettent l’optimisation fiscale. Attention cependant à bien choisir la SCPI. Il ne faut à ne pas oublier que ce n’est pas un investissement liquide. Vous ne pourrez pas le retransformer en argent facilement si un jour vous en avez besoin.

De nombreuses grandes banques créer et gèrent des SCPI. Tout comme de nombreuses sociétés d’investissement.

En conséquence vous aurez donc un large choix si vous décidez de faire un investissement immobilier dans des parts de SCPI.

Je sous souhaite acheter ou vendre un immeuble

Summary

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*

code